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郑州土拍市场冰火两重天2019年房价是涨资源

2020年11月20日 01:11 来源于:林州财经网
郑州土拍市场冰火两重天,2019年房价是涨还是跌?2018年的全国楼市,已经成为过去式。随着去年下半年调控的收紧,郑州乃至全国的土地

郑州土拍市场冰火两重天,2019年房价是涨还是跌?

2018年的全国楼市,已经成为过去式。

随着去年下半年调控的收紧,郑州乃至全国的土地市场明显降温。特别是2018年底,在郑州的土拍市场中,管城区、惠济区、中原区等多个地块均以底价成交。土拍市场的溢价率持续走低,让买不起房或者持观望态度的购房群体看到了希望。

而与上述区域土地市场不景气相反,去年12月26日,高新区双湖科技城两宗热门土地150号、151号出让,像一片树叶落在了湖面,出现了一片涟漪。其中最热门的151号地块,有美的、万科、金地、正荣、金辉等多家知名房企参与,在历经3个小时101轮的竞价中,最终以63333万的总价被金辉摘得,溢价率达到55%,折合单价870万元/亩,楼面价5218元/㎡。此成绩,一跃刷新了高新区楼面价记录,使郑州整个土拍市场平静的水面再次被搅动。

金辉土拍热度还未消退,近日(2019年1月11日)双湖科技城又引发了郑州房地产市场的注视。经过百家房企参与竞拍、多轮激烈竞争后,175号土地终究以67260万元的熔断价成交,溢价率53.7%,折合楼面价5235元/㎡,由正商竞得,成为了2019年郑州土拍市场第一块以熔断价成交的土地,继金辉后再次刷新了高新区楼面价记录。

土拍价格和房价,是一对孪生兄弟。高新区楼王的面世,使许多置业顾问打了鸡血般,无不兴奋地在朋友圈散布“郑州土拍升温,你还在期待房价下跌”等消息,似乎要用“事实”印证郑州房价触底反弹,报复性上涨的预言。

但是,2019年郑州开年第一拍中,位于杨金片区的164号地就出现了流拍。

随后,“北龙湖第二”的滨河国际新城也爆了冷门。按理说该区域每次土拍必是热点,并且相较于同样中建一级土地整理的双湖科技城,滨河国际新城拥有更大的优势。可即便如此,其土拍画风突变:

绿城以楼面价8804元/㎡摘得168号地,溢价率0.28%,容积率不超过2;

电建以楼面价8519元/㎡摘得169号地,溢价率18.3%,容积率不超过2.5

这两块地的位置并不差,处于滨河国际新城的核心位置: 168号地西邻国际医院、东邻海马地块,南邻金辉地块,位置要更好些;而169号地比较靠南,紧挨电建泷悦华庭地块,后期或许是其二期用地。

在郑州外国语学校经开校区的落地、滨河国际新城的热度再次爬升的情况下,滨河的两块地却是底价成交,没有熔断,较2016年该区域楼面价9000和2018年10000靠上来讲,直接回落了2000左右,使滨河国际新城楼面价努力两年的成果落空,1夜回到了解放前。

尤其是电建在2018年4月首入滨河时,以楼面价10815元/㎡拿下了泷悦华庭地块,而此次一路之隔的169地块,楼面价便宜近2000,不知周边区域的开发商心中是如何感想。

笔者一直在沉思:这冰火两重天的郑州土拍到底为哪般?

1

高新区频频刷新历史楼面价

去年年底高新区挂售成交的150、151号地块和刚熔断成交的175号地块的位置不算太好,比较楼面价4000多的中海和华润,真不知道金辉、美的以及正商为什么那末热衷于这块远郊区域。

也许是美的迫切需求在郑州拿地,立足中原;也许金辉和正商觉得同为中建一级整理的双湖科技城会像滨河国际新城“1夜涨价”般发展;或许以后郑州市区出让的土地会日趋减少,房企为了以后的发展和销售目标需要进行一波囤地。总之, 不管原因如何,目前三家开发商的地块直接对标了把控本钱出了名的华润悦景湾和中海万锦熙岸。但是楼面价相差1000元左右,极可能使美的、金辉和正商的项目价格优势丧失,如何最大限度的开发土地、制定营销计划,成为三家目前最头疼的问题。

高新区从建区到现在已经发展了三十年,区域熟化仍然有限。双湖科技城相比其他新区,就发展速度来说,还是相对落后的。更何况该区域概念性比较强,处于四环外靠近荥阳的远郊,需要持续性利好性政策、雄厚资本注入以及强势开发商推动才能催化区域热度和发展,才能在接下来的竞争中不落人后。

总之,在未来的十年内,笔者并不太看好这一区域。后期该区域的楼盘要想在众多远郊盘中脱颖而出,只有两条路:要末在坚持品质的同时,走极端的高低配套路;要末和中海、华润这两个项目一样,严把本钱关,将价格压低。

或者说,这几个地块会不会和郑州纺织机地王有“异曲同工之妙”呢?

2

底价成交的管城区、中原区、惠济区土拍市场

除另外,郑州国土局在2018年年底还挂售成交了5宗管城区、2宗中原区以及1宗惠济区地块。

郑政出〔2018〕152号()位于凤凰路南、未来路西,土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地),以起始价18789万元被河南博鼎实业有限公司摘得,折合单价1035万元/亩,折合楼面价3879元/㎡;

郑政出〔2018〕153号()位于凤凰路南、规划三路东,土地用处为城镇住宅(地下交通服务场站用地),以起始价37107万元被河南博鼎实业有限公司摘得,折合单价1043万元/亩,折合楼面价3637元/㎡;

郑政出〔2018〕154号()位于未来路西、凤凰路北,土地用处为零售商业、餐饮、旅馆兼容城镇住宅(地下空间用处为交通服务场站),以起始价17774万元被河南博鼎实业有限公司摘得,折合单价1149万元/亩,折合我做了一个淘宝店铺的导航站楼面价3251元/㎡;

郑政出〔2018〕155号()位于郑新大道东、站马屯路南,土地用处为城镇住宅,以起始价72614万元被河南永威置业有限公司摘得,折合单价592万元/亩,折合楼面价2536元/㎡;

郑政出〔2018〕156号()位于阳春路南、渠南路西,土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地),以起始价93180万元被河南熹林置业有限公司摘得,折合单价694万元/亩,折合楼面价3255元/㎡;

郑政出〔2018〕157号()位于百泉路北、杭州路东,土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地),以起始价37872万元被郑州西流湖控股有限公司摘得,折合单价712万元/亩,折合楼面价3053元/㎡;

郑政出〔2018〕158号()位于航海西路南、伏牛路东,土地用途为城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆用地,以起始价42717万元被河南民祥置业有限公司摘得,折合单价897万元/亩,折合楼面价3060元/㎡;

郑政出〔2018〕159号()位于杓袁中二街西、杓袁北路南,土地用处为城镇住宅(地下交通服务场站用地),以起始价15119万元被郑州保利亨业房地产开发有限公司摘得,折合单价763万元/亩,折合楼面价2905元/㎡。

仔细研究会发现,上述区域挂售成交的地块多为城中村改造项目、安置区以及城市边缘地区。

开发商拿地进程中流传着一句话“宁拍高价地,不买城改地”。郑州城改项目问题太多,耗费时间和资金太大,一般工程进度较慢,工程推动拖拉。如果没有充足的周转资金和强硬的后台支撑,城改用地会被房企列入放弃的地块名单。

并且城改地的拆迁与安置房建设成本都没有算在土拍的地价中,如果算上杂七杂八的费用,总成本不会太低。另一方面,郑州的城改地一般都已“名花有主”。就拿当年搅弄郑州土拍市场的K2来说,虽然人家横插一脚,搅翻了当时的土拍市场,但也是正大光明拍到的,可结果呢?还不是被宣布违规无效。

而城市边缘地区一般发展缓慢、配套匮乏,价值潜力不足。开发商精打细算后,当然会选择将有限的鸡蛋放在可预期的篮子里。

3

杨金片区2019首拍流拍

而2019年首个流拍的地块164号地,则变成很多人口中“郑州房价跌落的导火索”。其实,164号地的土地性质为商业金融,即非住宅用地。目前我们买的房屋基本上都是属于住宅性质的房屋。住宅和非住宅虽然只有一字之差,但是二者的区分很大。

不管是开发商还是置业者,斟酌的一般不打表车辆将停车整顿一个月是住宅。因为住宅项目的需求,才是目前郑州的主流,而此地块的土地性质决定了其不会与住宅用地一般,遭到开发商的追捧,这也是该地块流拍的真正原因。

4

滨河国际新城楼面价回落,限价提高

2018年下半年市场骤冷,滨河国际新城各大售楼部门可罗雀,开盘次数少之又少。在此横盘期间,区域内中海万锦公馆、信保春风十里、融侨府等项目纷纷调整价格:

中海万锦公馆精装开盘价格16000;

信保毛坯价降至14000左右;

融侨的出街广告打出了14500等

让有点凉意的新晋“红”——滨河的房地产市场信心低到了冰点。而前段时间滨河两块土拍的楼面价格虽然说低于近两年的土拍价格和溢价率,但是其限价却提高了。

据了解,此次绿城摘地楼面价8804元/㎡,限价23251元/㎡;电建摘地楼面价8519元/㎡,限价21000元/㎡,可以说国土局给足了开发商利润空间和土地的利用效率。

有置业顾问透露,滨河已经决定“今后在原则上不会再批高低配项目,会变成纯小高或者同类别产品。”如果这个消息属实,也就意味着后续拿地项目楼盘的物业形态将会进一步优化,当然房价也会相应地有所提升。这对关注该区域的改善群体来说,是一个比较好的消息。

但是相比于房地产开发,该区域内配套跟进速度较为缓慢,郑州外国语学校入驻该区仍然没有改变滨河相关配套匮乏的现状。该区域目前还是依赖于经开老城区,这与喊了两年的滨河国际新城定位有很大的矛盾。

想是一回事,做又是另外一回事。即使背后有中建的一级土地开发整理、高大上的规划、各房企竞相追捧涌入,但滨河国际新城8000+的楼面价格也从侧面显示出该区域目前的发展有点力不从心。

5

2019,房价会如何变化

土拍,是楼市未来的风向标。地块拍到什么价格,会对该地块项目价格产生较大影响。

每逢年初皆是土地供应井喷的时段,当下全部房地产市场处于寒冬时节,但地方政府年初推地的习惯仍没有改变,1月份,郑州共有18块地块推出。不过与过去几年房企抢地、土拍熔断等构成鲜明对比的是,多家房企在今年的购地意愿大幅度下降。

这一方面是源于大牌房企对以后楼市发展保持的谨慎态度,另一方面则是持续收紧的融资环境致使开发商现金流恶化,不得不斟酌如何能够优雅地“活下去”。

可见在2019年的一段时间内,郑州土拍市场会趋向安稳发展,不会出现往年一样土地市场一路高歌猛进、区域地王扎堆的现象。即使出现一两块地王,在短时间内也对房价也无太大影响。就犹如2018年年初的南龙湖,在正商、雅居乐、龙湖三地王的加持下,区域房价不涨反降,就是一个最好的例子。

从目前大部分成交地块的楼面价来看,郑州的土拍市场相比往年同时期有明显降温。而地价的下降将在一定程度上继续为郑州房地产降温,虽不至于使房价大起大落,但也可能会带来房价的联动下落或者是平稳发展。

6

写在最后

世间万物皆有规律,房地产不会有永恒的春天,也没有永不破灭的泡沫。总之,“房住不炒”照旧是2019年房产市场的基调,但“因城施策”将会是一个不太稳定的因素。

其实,目前市场上充斥着“降价”和“涨价”的东西风之争。东风认为,冯仑那句“如果钱是捡的就买房,如果钱是挣的就别买”便是2019年的买房法宝。而另外一部分则以“成都中粮置业老总人为控制房价,突破底价销售,被双开”为例,认为房价不可能降,只会稳中发展,稳中有涨。

对于这两种观点,你觉得哪个更符合2019年呢?

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